Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschied mit Urteil vom 11.09.2013 (Az.: 1 U 314/11), dass die Angabe im Prospekt zu einem geschlossenen Immobilienfonds, ein organisierter Markt wie etwa eine Aktienbörse bestehe für Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds „derzeit“ nicht, für sich genommen nicht als Prognose dahin zu verstehen sei, ein derartiger Markt werde in absehbarer Zeit errichtet werden.
In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall, begehrte die Klägerin von dem Beklagten als Gründungsgesellschafter eines geschlossenen Immobilienfonds Schadenersatz und Rückabwicklung ihrer Beteiligung unter dem Gesichtspunkt der Haftung des Gründungsgesellschafters für in verschiedener Hinsicht unzureichende Information und Beratung. Der Anlageentscheidung ein Beratungsgespräch voraus, dessen Inhalt ebenso streitig ist wie die Frage, wann der Prospekt übergeben wurde: Vor oder erst nach Beitritt zu dem Fonds. Für ihre Behauptung, sie hätte den Prospekt erst nach Abgabe der Beitrittserklärung erhalten, ist die Klägerin jedoch beweisfällig geblieben. Im Prospekt heißt es auf S. 23 des Teils B unter „Chancen und Risiken der Kapitalanlage“ zu Punkt 1.2 Fungibilität:
„Die Beteiligung an diesem Immobilienfonds ist als langfristiges Engagement konzipiert. Die Kündigungsmöglichkeit ist im Interesse der kontinuierlichen Entwicklung des Gesellschaftszwecks eingeschränkt. Grundsätzlich kann jeder Anleger über seine Beteiligung frei verfügen. Ein organisierter Markt, wie etwa die Aktienbörse, existiert derzeit für Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds nicht.
Der Prospektherausgeber möchte mit diesem Angebot nicht den Immobilienspekulanten oder Wiederverkäufer, sondern den langfristig Planenden ansprechen. Den Sinn dieses Immobilienangebots sieht der Prospektherausgeber in der langfristigen Überlegenheit von Immobilien beim Vermögensaufbau und nicht im mittelfristigen Verkauf. Die Erzielung lebenslanger Erträge aus den Mieteinnahmen sollte dem Interesse an der Realisierung kurzfristiger Wertsteigerungen vorgehen.“
Die Richter entschieden, dass die Prospektangaben zur eingeschränkten Fungibilität der Fondsanteile ihrem Inhalt und ihrer Gestaltung nach ausreichen. Auf die Schwierigkeiten eines etwaigen Weiterverkaufs, insbesondere auf das Fehlen eines organisierten Marktes werde in dem Prospekt ausreichend hingewiesen. Dass Anleger nicht ohne Weiteres mit einem Wiederverkauf zum Nominalwert rechnen konnten, war selbstverständlich wie bei jedem anderen Vermögensgegenstand auch, für den der verkaufswillige Inhaber stets einen Käufer zu den ihm genehmen Konditionen finden muss. In dem Prospekt wurde zudem ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich um eine unternehmerische Investition und keine mündelsichere Anlage o. Ä. handelte.
Im Übrigen müssen nach Ansicht der Richter Erwerber derartiger Fondsanteile nicht explizit über die Selbstverständlichkeit belehrt werden, dass der bei einer späteren Weiterveräußerung der Anteile erzielbare Preis unsicher und mit einer Verkäuflichkeit zum Nennwert nicht ohne Weiteres zu rechnen ist.