Leitsatz: Es besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die unrichtige Darstellung der Lage des Grundstücks oder des Bodenwerts im Prospekt für die Entscheidung, einem geschlossenen Immobilienfonds beizutreten, wegen der Auswirkungen auf die Vermietbarkeit und die Höhe des Mietzinses ursächlich ist.
Der BGH hatte sich mit der Frage auseinanderzusetzen, inwieweit für den Anleger die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens streite, wenn der Prospekt unrichtig ist. Im konkreten Fall ging es um die Darstellung der Grundstückslage im Prospekt eines geschlossenen Immobilienfonds.
Der BGH betont, dass bei einer unrichtigen oder unvollständigen Darstellung von für die Anlageentscheidung wesentlichen Umständen eine tatsächliche Vermutung dafür besteht, dass die mangelhafte Prospektdarstellung für die Anlageentscheidung ursächlich war (st.Rspr. BGHZ 79, 337, 346; Sen.Urt. v. 3. Dezember 2007 – II ZR 21/06, ZIP 2008, 412 Tz. 16; v. 21. März 2005 – II ZR 149/03, ZIP 2005, 763; v. 19. Juli 2004 – II ZR 354/02, ZIP 2004, 1706; v. 1. März 2004 – II ZR 88/02, ZIP 2004, 1104; v. 15. Dezember 2003 – II ZR 244/01, ZIP 2004, 312; v. 14. Juli 2003 – II ZR 202/02, ZIP 2003, 1651). Durch unzutreffende oder unvollständige Informationen des Prospekts wird in das Recht des Anlegers eingegriffen, in eigener Entscheidung und Abwägung des Für und Wider darüber zu befinden, ob er in das Projekt investieren will oder nicht.
Das Bestehen von Handlungsvarianten ist nicht geeignet, diese auf der Lebenserfahrung beruhende tatsächliche Vermutung für die Ursächlichkeit fehlerhafter Prospektdarstellungen für die Anlageentscheidung bei Immobilien zu entkräften, bei denen es in der Regel vordringlich um Sicherheit, Rentabilität und Inflationsschutz geht (BGH, Urt. v. 9. Februar 2006 – III ZR 20/05, ZIP 2006, 568).
Eine Ausnahme käme allenfalls bei von vornherein spekulativen Geschäften in Betracht, bei denen es nur um das Maß der Sicherheit geht (vgl. BGHZ 160, 58, 66).
Die tatsächliche Vermutung, dass eine fehlerhafte Prospektdarstellung für die Anlageentscheidung ursächlich war, kann allerdings widerlegt werden (vgl. Sen.Urt. v. 3. Dezember 2007 – II ZR 21/06, ZIP 2008, 412 Tz. 16). Die Vermutung ist grundsätzlich erschüttert, wenn dem Anleger der Prospektmangel beim Beitritt bekannt ist. Die Ursächlichkeit eines Prospektfehlers für die Anlageentscheidung kann allerdings nach der Lebenserfahrung auch dann fehlen, wenn er für die Werthaltigkeit des Anlageobjekts objektiv keine Bedeutung hat (Senat BGHZ 123, 106, 114).