Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 12.12.2013 (Az. III ZR 404/12), dass im Anlageprospekt nicht die Höhe der Provision für die Vermittlung des Eigenkapitals an einem Immobilienfonds ausgewiesen sein muss. Es reiche aus, wenn der Fonds nur die prozentuale Größenordnung angebe und die Provision in den Verwaltungskosten zusammen mit anderen Kostenarten ausgewiesen sei.
In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Prospekt wird unter der Rubrik „Verwaltungskosten“ eine Position „Eigenkapitalvermittlung, Vertriebsvorbereitung, Plazierungsgarantie, Prospektherstellung“ mit einem Betrag von 5.746.000 DM ausgewiesen. Dass der ganz überwiegende Teil dieser Kosten auf die Provisionszahlung entfiel, ging aus der Kostenaufstellung nicht hervor. Auf derselben Seite des Prospekts wird das Eigenkapital der Fondsgesellschaft mit 22.100.000 DM angegeben und den Interessenten die Mitteilung von Erläuterungen zum Investitionsplan und zur Zusammensetzung der Einzelpositionen auf schriftliche Anfrage angeboten.
Nach Ansicht der Richter bestehe eine Pflicht zur Ausweisung von Innenprovisionen beim Vertrieb von Kapitalanlagen ab einer gewissen Größenordnung derartiger Provisionen, weil sich daraus für die Anlageentscheidung bedeutsame Rückschlüsse auf die geringere Werthaltigkeit des Objekts und die Rentabilität der Anlage ergeben. Sind die entsprechenden Prospektangaben unvollständig, unrichtig oder irreführend, komme eine diesbezügliche Aufklärungspflicht des Anlageberaters, -vermittlers und auch eines Treuhandkommanditisten in Betracht.
Ausgangspunkt der Pflicht zur Ausweisung der Provisionen im Prospekt bzw. der Aufklärungspflicht des Treuhandgesellschafters ist damit die Werthaltigkeit des Anlageobjekts. Sie kann im Fall einer höheren Provision maßgeblich nachteilig beeinflusst sein, weil das für die (hohe) Provision benötigte Eigenkapital als Bestandteil der „Weichkosten“ nicht für die eigentliche Kapitalanlage und deren Werthaltigkeit zur Verfügung steht. Enthält der Prospekt keine oder unzutreffende Angaben zu einer solchen (hohen) Provision, ist der Anleger über die Provision aufzuklären. Sind die „Weichkosten“ einschließlich der Provisionen in dem Prospekt und dem dort wiedergegebenen Investitionsplan in einer sehr ausdifferenzierten Weise dargestellt, wird aber dennoch mit den entsprechenden Budgets beliebig verfahren, so ist dies irreführend und ebenfalls aufklärungspflichtig.
Demnach ist es nach Ansicht der Richter für die Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung und damit aufklärungspflichtig, in welcher Höhe der Anlagebetrag nicht dem Kapitalstock der Anlage zufließt oder – wie in dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall – nicht in den Gegenwert an Immobilien investiert wird. Eine separate Ausweisung der Provisionen und ihrer Höhe ist insoweit jedoch nicht erforderlich. Vielmehr genüge die Darstellung der Provisionen gemeinsam mit den anderen, ebenfalls den Vertrieb im weiteren Sinne betreffenden Weichkostenpositionen „Vertriebsvorbereitung“, „Plazierungsgarantie“ und „Prospektherstellung“ dem Informationsinteresse der Anleger, sofern sie zutreffend und nicht irreführend waren.
Die Richter entschieden, dass die Anleger in Anbetracht des aus dem Investitionsplan für die Position „Eigenkapitalvermittlung, Vertriebsvorbereitung, Plazierungsgarantie, Prospektherstellung“ ersichtlichen Betrags von 5.746.000 DM mittels eines einfachen Rechenschritts feststellen konnten, dass die vorgenannte Weichkostenposition einen Anteil von 26 % des auf derselben Seite des Prospekts ausgewiesenen Eigenkapitals von 22.100.000 DM bildeten. Damit war für sie hinreichend deutlich, dass Beträge in dieser Größenordnung nicht in den Gegenwert an Immobilien investiert wurden. Diese Information war zur Einschätzung der Anleger betreffend die Werthaltigkeit des Anlageobjekts ausreichend.