Der BGH hat am 27.10.2009 in zwei Entscheidungen sowohl zur Frage der Anlageberatung bei Immobilienfonds als auch zur Offenlegungspflicht von Rückvergütungen Stellung genommen.
Der XI. Senat entschied zunächst (BGH Urteil, 27.10.2009 – Az. XI ZR 337/08), dass Anlageberater auch eine optimistische Erwatung ihrer Prognosen bezüglich der zukünftigen Entwicklung eines Immobilienfonds zugrunde legen dürfen. Eine realistische, vorsichtige Kalkulation werde nicht verlangt. Vorraussetzung sei, dass die Tatsachen sorgfältig recherchiert sind und die darauf gestützten Prognosen nach den damals gegebenen Verhältnissen vertretbar sind. Entscheidend ist also eine ex-ante Betrachtung. Der BGH betont, dass der Anlageberater nicht über das einer Prognose innewohnende Risiko der Negativentwicklung aufklären muss. Dies gehört nach Ansicht des BGH zum Allgemeinwissen.
Weiterhin entschied der BGH, dass Inhalt und Umfang der Beratungspflicht nicht schematisch von einer Fremdkapitalquote abhängen. Diese Pflicht richte vielmehr nach dem individuellen Beratungsbedarf des Anlegers. Auch ergebe sich aus der Fremdkapitalquote kein strukturelles, gesondert aufklärungsbedürftiges Risiko, da diesem der Gegenwert der Immobilie gegenüber stehe.
In der Parallelentscheidung (BGH Urteil, 27.10.2009 – Az. XI ZR 338/08) urteilte der BGH, dass aufklärungspflichtige Rückvergütungen (Kick-Backs) nur dann vorliegen, wenn sie hinter dem Rücken des Kunden und abhängig vom Umsatz an den Anlageberater zurückfließen.