Der Anlageberater ist grundsätzlich gehalten, den Anlageninteressenten, dem er zur Eingehung einer Kommanditbeteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in Ermangelung ei-nes entsprechenden Marktes nur eingeschränkt möglich ist.
In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatte ein Anlageberater einem Anleger die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds empfohlen. Der Prospekt des Im-mobilienfonds enthielt keinen Hinweis, dass die Kommanditbeteiligung an der Immobilien-fonds KG nur schwer bzw. im Zweifel überhaupt nicht veräußert werden kann. Der BGH hat damit die bisher umstrittene Frage entschieden, ob die eingeschränkte Veräußerungsmög-lichkeit, gebrauchte Kommanditanteile an geschlossenen Immobilienfonds zu verkaufen, eine Eigenschaft ist, über die ein Anlageberater auch ohne an entsprechende Nachfrage des Anlegers aufzuklären hat. Eine derartige Hinweispflicht hatten einige Oberlandesgerichte bereits bisher bejaht, jedoch andere Oberlandesgerichte verneint. Mit der vorliegenden Ent-scheidung hat der BGH nunmehr klargestellt, dass jedenfalls ein Anlageberater, der von ei-nem Anlagevermittler zu unterscheiden ist, den Anlageinteressenten, dem er zur Eingehung einer Kommanditbeteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds rät, darauf hinzuwei-sen hat, dass die Veräußerung eines solchen Anteils aufgrund der Tatsache, dass hierfür kein entsprechender Markt besteht, nur eingeschränkt möglich ist. Die praktisch fehlende Aussicht, eine KG-Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu angemessenen Konditionen verkaufen zu können, ist nach Auffassung des BGHs ein Umstand, der für den durchschnittlichen Anleger für seine Anlageentscheidung von erheblicher Bedeutung ist. Die Umstände, zu denen der Anleger auf sein zumeist langfristig festgelegtes Geld vorzeitig zu-rückgreifen kann, sind typischer Weise ein wesentliches Element seiner Investitionsent-scheidung. Dies gilt auch für Anlagen, die der Alterssicherung dienen sollen.
Jedoch hat der BGH klargestellt, dass die Pflicht zur ungefragten Aufklärung über die einge-schränkte Fungibilität dieser Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds dann entfal-len kann, wenn unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls die Weiterveräußerung für den Anleger erkennbar ohne Belang ist. Der BGH stellt jedoch klar, dass ein Umstand, der gegen die ungefragte Aufklärung sprechen kann, nicht in dem Aspekt der Altersvorsorge der Anlage zu sehen ist. Welche Aspekte dies sein können, lässt der BGH in seiner Ent-scheidung unbeantwortet.
Ferner stellt der BGH klar, dass die ungefragte Aufklärungspflicht des Anlageberaters dann entfallen kann, wenn eine entsprechende Belehrung in einem Prospekt enthalten ist und der Berater davon ausgehen darf, dass der Kunde diesen gelesen und verstanden hat und ggf. von sich aus Nachfragen stellt. Demnach wird der Anlageberater nicht allein dadurch von einer ungefragten Aufklärungspflicht über die mangelnde bzw. eingeschränkte Fungibilität derartiger Beteiligungen entbunden, wenn der entsprechende Verkaufsprospekt einen Hin-weis auf die mangelnde Fungibilität der Kommanditbeteiligungen enthält, was nach den ent-sprechenden Vorschriften über die Gestaltung derartiger Verkaufsprospekte ohnehin vorge-sehen ist. Zusätzlich muss der Anlageberater davon ausgehen dürfen können, dass der Kunde den Prospekt auch gelesen und verstanden hat und ggf. von sich aus Nachfragen stellt. Damit muss der Anlageberater darauf achten, dass er eine dementsprechende Kom-manditbeteiligung nicht bereits im ersten Kundentermin vermitteln sollte. Dies liegt in der Linie der bisherigen Rechtsprechung, wonach dem Anleger genügend Zeit zur Durchsicht und zum Studium der umfangreichen Verkaufsprospekte einzuräumen ist. Ein „Verkauf im ersten Kundentermin“ ist damit aus Sicht des Anlageberaters auf lange Sicht gesehen nicht sinnvoll.